Guida pratica contro le truffe immobiliari.

Come difendersi prima che sia troppo tardi!

Era l’ottobre 1994 quando alla bellissima eta’ di 22 anni  da poco compiuti entravo a far parte del settore immobiliare.
Ricordo ancora con piacere il primo giorno di lavoro nel primo punto vendita di Genova Sestri.P di un noto franchising immobiliare.

Oggi a distanza di 24 anni posso dire di averle viste di cotte e di crude.
Dalle risse nei miei studi di eredi alle piu’ fantasiose truffe immobiliari.
Attenzione negli ultimi 8760 giorni di carriera nell’immobiliare ho visto cose bellissime e il 99% delle persone che ho incontrato nel mio cammino di mediatore,investitore e formatore erano oneste.
Ma oggi voglio parlarti e metterti in guardia dall’1% di “attori protagonisti” che tenta di fregarti.
Uomo avvisato…….

Titolare di 10 agenzie e investitore a tempo pieno dal 2006 e formatore da quasi 7 anni posso dire di avere le carte in regola per dare dei consigli.

Dico sempre nei miei corsi live e on line che investire in immobili e’ una”professione” e devi conoscere le regole del gioco.
Se “ignori” prima o poi verrai fregato e senza volerlo potresti perdere soldi e avere problemi legali civili e penali.
Ora ti elenco le truffe ,che stanne certo,se vorrai vivere di investimenti prima o poi dovrai confrontarti e sapersi difendere sara’ fondamentale.
Ne potrei elencare a centinaia ( non scherzo),ma mi limitero’ a quelle piu’ comuni.
Iniziamo ( non e’ una classifica).

Immobile gia’ venduto all’asta. 

Caso reale .Annuncio privato di vendesi casa a prezzo veramente stracciato.
Vado a vedere la casa che si trovava in Via Quartini a Genova Rivarolo.
Venditori marito e moglie e persone squisite e disponibili.
Prendo incarico di vendita con estrema facilita’.
Raccolgo documenti di identita’ e confronto sull’atto di provenienza che tutto corrisponda.
Tizio e Caio nei documenti e Tizio e Caio nel rogito notarile.
Wow tutto perfetto.
Prezzo basso.
Vendita garantita e clienti gia’ pronti per acquistare.
Ma l’esperienza non e’ acqua e i segnali c’erano tutti.
Disponibilita’ dei venditori a firmare senza leggere il mandato.
Zero storie sulle provvigioni.
Prezzo stracciato.
Immediata visura ipotecaria e come sospettavo la casa era stata venduta all’asta e il nuovo proprietario era in causa per cercare di avere le chiavi della casa.
I venditori erano gli ex esecutati che occupavano la casa in attesa di uno sfratto.

Avrebbero preso caparre e se le sarebbero intascate mettendo a rischio anche la figura del mediatore che vi ricordo non e’ obbligato a fare le visure,ma soltanto a mettere a conoscenza delle parti eventuali problematiche a lui note.

E se qualche investitore sprovveduto avesse fatto una trattativa privatamente??
Preso dal desiderio di fare l’affare avrebbe perso le somme versate.
E vai poi a fare causa a chi non possiede piu’ nulla.

Morale della favola se investi in immobili fai sempre una visura ipotecaria aggiornate prima di sganciare la caparra o pretendila dal mediatore.

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Vendita casa a piu’ persone.

Questa e’ una truffa piu’ comune.
Proprietari vendono immobile a cifra scontata a piu’ persone prendendo caparre e facendo piu’ compromessi di vendita.
Capita spesso.
L’unica difesa??

Trascrivere il preliminare.

Non tutela al 100% pero’ l’annotazione del preliminare ha effetto fino ad un anno dopo la scadenza del termine convenuto tra le parti per l’esecuzione del contratto preliminare stesso e comunque fino a tre anni dalla data di annotazione.

Immobile locato con elevatissimo canone mensile. 

Ti invito a dirmi nella sezione commenti di questo post se conoscevi questa truffa veramente piu’ unica che rara.
Venditore non riesce a trovare un acquirente ad una cifra conveniente per lui e trova un “compiacente” inquilino che ovviamente fa parte del gioco.
Sottoscrivono un regolare contratto di locazione ad una cifra esagerata.
L’inquilino versa per i primi mesi regolarmente l’affitto in modo che il venditore possa esibirlo come “prova ” della bonta’ dell’operazione.

L’immobile viene messo in vendita e gli annunci andranno a caccia di investitori ( non esperti) che vogliono far rendere al massimo i propri soldi.

Una volta trovato l’acquirente,l’inquilino manda disdetta del contratto di affitto e l’investitore ritenta la locazione della casa alla cifra che secondo lui e’ di mercato salvo non trovare nessuno interessato all’immobile e costretto dopo mesi di tentativi ad affittare la casa al reale canone di mercato.

Questa truffa e’ quasi impossibile da dimostare in quanto il contratto e’ regolarmente registrato e per legge si puo’ mandare una disdetta del canone di locazione.
E’ la truffa perfetta perche’ la responsabilita’ e’ tutta dell’investitore che non conosceva bene i prezzi di locazione delle case in zona.

Piu’ rogiti per lo stesso immobile.

Simile a quella del compromesso,ma molto piu’ onerosa per chi subisce questa truffa.
Al compromesso di solito si versa una piccola parte del valore dell’immobile mentre al rogito si salda e ci sono diversi esempi ogni anno simili a questo .

Posti auto fantasma o a rotazione

“L’immobile viene venduto nello stato di fatto in cui si trova a corpo e non a misura”
Questa frase inserita nel compromesso e nel rogito significa che accettate l’immobile cos’i’ come si trova.
Un conto e scrivere 3 locali con posto auto condominiale o rotazione altro discorso e scrivere 3 locali + posto auto.

Soprattutto se si acquista privatamente l’investitore sprovveduto puo’ cadere in questa omissione da parte del venditore.

Potrei continuare con situazioni ancora piu’ fantasiose e piu’ difficili da riconoscere come la locazione di immobile da parte dell’inquilino moroso a ignari nuovi conduttori che ho scoperto io anni fa a Genova….

Consigli per gli acquisti….

Il consiglio che vi do come investitore e formatore e’ quello sempre di conoscere le regole del gioco.
Studiare la propria zona di investimento e studiare i prezzi.

Nella mia academy executive scuola on line per aspiranti investitori nei primi 3 mesi passiamo molto tempo a conoscere le basi.

Solide fondamenta limiteranno di molto il rischio di cadere in truffe immobiliari.
Si investe per arricchirci e non per peggiorare la propria situazione finanziaria.
Studio, allenamento e presenza nel territorio dove si investe ti faranno concludere affari d’oro e saper riconoscere immediatamente situazioni “particolari”.

Condividi nel tuo social questo articolo se ritieni che possa aiutare qualcuno.
Scrivimi nel mio gruppo academy diamond di facebook gratuito e chiedimi la scheda per visita primo immobile da compilare mentre visioni le case nella tua zona di investimento.
Te la inviero’ poi su messenger.
Buon business da Franco