Mi scrive  l’altro giorno una persona che non conoscevo chiedendomi  aiuto su una pratica di saldo e stralcio.
La mail inizia con “imprecazioni “ contro il mercato immobiliare e contro la crisi finanziaria.
Aveva stralciato un immobile e si e’ intestato la casa  ed ora non sapeva a che santi aggrapparsi per rivenderlo .
Incuriosito gli ho risposto facendogli una semplice domanda .
“Quanto hai pagato l’immobile?
“Quanto e’ la tua stima ” personale dell’immobile ?

Ecco la sua risposta!

Mi risponde dicendo che l’immobile era stato periziato 230.000 euro !!
E’ lui aveva stralciato l’immobile comprese spese  a 120.000 euro .
Ora aveva l’immobile in vendita a 180000 euro ,ma nessuno lo andava a vedere e quindi si trovava con ,amministrazione ordinaria e straordinaria da pagare e se la prendeva con il mercato immobiliare e con le banche che non concedevano mutui.

Io gli ho risposto scusandomi che forse non mi ero spiegato bene  .
Gli riformulo la domanda.
“Quanto hai stimato te l’immobile in base ai tuoi calcoli e studi personali?”.
Lui risponde .

“Avevo un idea di massima della zona perche’ anni fa avevo gia’ fatto un0 operazione nello stesso quartiere e comunque io mi baso sulla perizia , se non lo sanno i periti mandati dal tribunale i prezzi…”

Ecco svelato il primi errore “killer” per chi esegue uno stralcio immobiliare o piu’ in genere per chi investe in immobili .

Basarsi sul prezzo della perizia e offrire il 50 % del prezzo .
Che errore e che spreco di “abilita’”

Si presume che questa persona sia un conoscitore della tecnica di saldo e stralcio che avra’ studiato in qualche seminario altrimenti non arrivi a intestarti un immobile ottenendo la rinuncia agli atti.

Insomma sei molto piu’ bravo di una persona che sa solo partecipare alle aste immobiliari.

Quindi e’ un investitore “quasi bravo”.

O chi gli ha insegnato la tecnica non ha messo in rilievo l’importanza dello studio dei prezzi o non ha recipito bene il concetto!!

Ha comunque commesso un classico errore che sicuramente gli impedira’ per molto tempo di concludere altri affari .

Non si e’ fatto i compiti a casa.

Non ha studiato i prezzi a mq con calcoli suoi personalizzati o con software dedicati.
Un conto e’ il prezzo di perizia ,un conto e ‘ scoprire prima di fare un offerta che magari quell’immobile sul mercato immobiliare vale 120000 euro ( faccio un ipotesi ) e quindi avrebbe dovuto formulare un offerta a saldo e stralcio di 60000 ( il 50%) e non di 120000 euro che probabilmente e’ il prezzo reale.

Non si puo’ stralciare un immobile senza conoscere con precisione  il vero prezzo che la gente e’ disposta a spendere per un immobile simile in zona.

Non e’ difficilissimo ,basta conoscere la tecnica e poi quando stabilirai che il prezzo reale basato ad oggi e’ 120000 euro come nel caso del nostro amico allora tu offrirai 60.000 euro o anche 65000 euro.

E se il creditore non accetta la tua offerta?
Pazienza passa ad un altro stralcio .

Non siamo mica arrivati fin li’ per far guadagnare la banca o il creditore.
Lo stralcio deve essere condotto con freddezza e con calcoli fatti bene .
Altrimenti vi trovate con un immobile che vi crea solo costi e nessun vantaggio.
Fate tesoro di questo consiglio.

Investire in immobili richiede sempre la conoscenza di tutte le regole del gioco.
Per non demoralizzare  questa persona ho preferito non esprimere il mio parere e gli ho semplicemente risposto di consultarsi meglio con il mediatore che gli sta vendendo l’immobile e di provare a fare un piccolo ribasso.

Prendersela con il mercato immobiliare non ha alcun senso.

E’ tutta una questione di domanda e offerta.

Ogni professionista infatti ha sempre una sua teoria ,per lui la colpa e’ del  mercato in crisi per me e’ la mancanza di studio dei prezzi .
Spero per lui di aver sbagliato.

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Buon business da Franco