Quello che tutti gli investitori devono sapere.

Siete pronti per ricevere alcune indicazioni specifiche su come funziona il mercato delle aste immobiliari?

Hai sempre cercato un vero affare all’asta nelle migliori Vie della tua citta’?

Hai come parametro anche tu quello del prezzo minimo base d’asta stracciato e immobile super ricercato?

Se la risposta e’ si allora segui fino alla fine questo articolo e ti svelero’ l’arcano una volta per tutte con dati di fatto senza nessuna censura.

Attenzione prima di continuare a leggere e scoprire che certi “affari” non sono indicati per investitori non esperti ,ti anticipo che ci sono delle contromisure da poter prendere e guadagnare ugualmente con i crediti in sofferenza.

Scena 1

Immobile in zona centrale del valore di 500.000 euro nel libero mercato ,va all’asta a prezzo minimo base d’asta di euro 250.000 euro.

Classica situazione dove molte persone sono attratte da un affare irresistibile.

Non ci resta che partecipare e incrociare le dita.

Chissa’ magari non c’e nessuno o me la cavo con qualche rilancio.

Alla fine anche acquistarlo a 350.000 euro sarebbe un ottimo affare.

Esito dell’asta : 530.000 EURO.

Dai sara’ per la prossima volta.

Tieni a mente la scena 1 perche’ e’ proprio qui che ci sono situazioni che ignori completamente e conoscendo come funziona il meccanismo la prossima volta che ti capitera’ prenderai delle contromisure.

Scena 2

Immobile in zona popolare del valore di 50.000 euro nel mercato libero ,proposto in asta a 25.000 euro.

2 persone e aggiudicazione a 29.000 euro.

Ti diro’ di piu’ spesso questi immobili vengono aggiudicati anche a prezzi molto inferiori e incanti successivi.

Che differenza c’e’ tra la scena 1 e la scena 2??

Al primo impatto e’ ovvio dire che le case di pregio e in zone ricercate sono piu’ appetibili e quindi la concorrenza e’ piu’ agguerrita.

Ed e’ vero ,ci mancherebbe altro.

Ma c’e’ ben altro dietro questo sistema legale.

Per comprendere bene il meccanismo e il falso mito degli affari all’asta dobbiamo andare un po’ indietro nel tempo o meglio quando l’immobile viene pignorato.

Quando una Banca concede un mutuo dal momento in cui il debitore interrompe i pagamenti dopo alcuni mesi inizia una procedura esecutiva che vede il suo inizio con il pignoramento.

Con questa procedura l’immobile e’ destinato ad essere venduto all’asta.

Il giudice nomina un perito del Tribunale che deve stimare l’immobile.

Dopo aver depositato la perizia il giudice dà il via alla vendita forzata dell’immobile tramite asta.

Tutto questo processo che nasce con le prime rate del mutuo non pagate e termina con la data del primo incanto dura circa 3/5 anni.

Questo significa che per un creditore rientrare dei loro averi diventa una procedura lunga,onerosa che spesso si conclude con il recupero di una piccola parte di quanto ha finanziato in origine.

Questo sistema ha messo in difficolta’ le Banche che hanno per forza di cose dovuto prendere dei provvedimenti per limitare  i danni.

Il primo metodo e’ stato quello della creazione di una societa’ chiamata REOCO

che ha come unico compito quello di partecipare all’asta ( quelle ritenute di rilievo per il creditore…..ora cominci a capire meglio la scena 1) e come se fosse un normalissimo partecipante all’asta inizia a fare rilanci e a movimentare l’asta a suon di rilanci e strategie per innervosire altri partecipanti e far si che la cosa diventi di principio.

Rilancio dopo rilancio l’emissario della Reoco continua imperterrito a fare rilanci finche’ non accadono 2 situazioni.

1 ) L’offerta non raggiunge l’obiettivo prefissato da un originator ( creditore con ipoteca di primo grado in questo caso) e in questo caso la Reoco desiste e lascia “vincere” chi ha fatto l’ultima offerta.

In questo caso l’immobile viene aggiudicato spesso e volentieri a prezzo di mercato e in alcuni casi sopra il normale valore in quanto dal momento che la Reoco termina i suoi rilanci si inserisce un altro partecipante che utilizza la strategia”passiva” e inizia a fare rilanci solo quando e’ rimasta solo 1 persona.

Da un immobile del valore di 500.000 euro con prezzo minimo di 250.000 si arriva senza impegno oltre i 530.000 euro .

Questa situazione e’ comune e frequente con immobili in zone residenziali ,centrali ,turistico o di lusso.

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Nulla e’ lasciato al caso.

2) L’offerta delle Reoco non viene superata e la societa’ vince l’asta e diventa la nuova proprietaria dell’immobile.

Lo stato ha incentivato queste societa’ permettendo loro in caso di aggiudicazione di non pagare le classiche imposte ,ma soltanto un ‘imposta fissa intorno ai 300 euro.

Libera l’immobile e poi lo vende nel libero mercato dopo averlo ristrutturato.

La cosa ancora piu’ positiva che chi acquista l’immobile da un Reoco non paga anch’esso le imposte di prima o seconda casa ,ma solo una piccola imposta fissa.

Molti si sono opposti a queste agevolazioni in quanto si crea una concorrenza sleale nei confronti di altri venditori che propongono in vendita immobili simili in zona.

La risposta e’ stata subito rapida e forse anche sensata.

Chi vede pubblicizzato l’immobile non conosce delle agevolazioni previste e quindi tutto e’ rimasto invariato.

Ma non finisce qui.

Il creditore non si accontenta della creazione di una Reoco e molte Banche hanno creato una sorta di sito vetrina che contiene tutto il loro portafoglio ( immobili dove vanta crediti destinati all’asta) da consegnare ad agenzie immobiliari sul territorio italiano con la possibilita’ di potersi iscrivere al loro portale e poter copiare gli annunci e pubblicizzare nei siti di annunci on line al fine di attirare il maggior numero di acquirenti per particolari immobili.

Se non mi credi visita questo sito di Intrum 

Quindi e’ impossibile fare soldi con le aste immobiliari?

Senza conoscenza di come funziona il dietro le quinte e di come ogni giorno i creditori cercano ,giustamente, di trovare soluzioni per recuperare il piu’ possibile dai debitori con la vendita della casa all’asta,e’ impossibile fare denaro.

Anzi partecipando ad aste simili fai solo parte del gioco e aumentare le chance dei creditori di far salire il prezzo.

La folla crea competizione e molti che ignorano i prezzi di mercato credono che la presenza di tante gente sia una conferma di trovarsi davanti ad un immobile che vale molto di piu’ di quello che uno possa pensare.

Se non trovi difese e non ti aggiorni ti troverai sempre a partecipare ad aste immobiliari con la presenza di consulenti di aste ,agenti immobiliari che portano i loro clienti oltre all’avvocato della Reoco e insieme ad altri ignari interessati che come te hanno solo 2 scelte.

La prima e’ desistere e sperare nella prossima ( non cambiera’ nulla ovviamente) o la seconda e iniziare a lottare per aggiudicarsi una casa che potevi benissimo acquistare nel libero mercato con maggiori tuteli e con consegna chiavi al rogito e libera da persone o cose.

COME SI GUADAGNA ALLORA CON I CREDITI IN SOFFERENZA??

Per guadagnare con le aste e concludere affari interessanti occorre selezionare immobili particolari che non interessano alle Reoco e ai normali acquirenti.

Individuare degli errori di pubblicazione che fanno si che l’asta non sia vista da molti concorrenti.

Analizzare con calma il mercato dal portale ufficiale delle vendita pubbliche.

Ti assicuro che e’ come uno sport.

Ci sono professionisti che si “allenano ” ogni giorno e se ti confronti con questo mercato da solo e senza difese non concluderai mai un buon affare.

Nel mio gruppo academy diamond gratuito di facebook spesso pubblico webinar e interviste al nostro consulente di Aste di Genova Stefano Mantelli che ci insegna come selezionare immobili per fare soldi veri senza cadere nella trappola e nell’illusione di comprare con sconto da un annuncio che chiunque puo’ vedere on line.

Il primo consiglio e’ di entrare nel mio gruppo investitori e rimanere aggiornato sulle nuove malizie che ogni giorno pubblichiamo ( appena ne veniamo a conoscenza di nuove).

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Ti ringrazio per aver letto questo articolo.

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Buon business da Franco