Spesso chi inizia ad investire in immobili per prima cosa seleziona una zona di investimento dove ricercare affari immobiliari .
Comincia a studiare ( o almeno dovrebbe farlo) i prezzi attuali a mq e subito dopo comincia a formulare le prime proposte di acquisto creative.
Per esperienza diretta ci sono pero’ immobili “particolari” che possono diventare delle vere e proprie spine nel fianco !
Difficili da rivendere e spesso combaciano con il prezzo di mercato .
Difficili da gestire se concessi in locazione.
Eppure chi investe per la prima volta “inciampa” sempre su questi immobili “sfigati”.
Anche io in passato sono caduto nella trappola.
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Ecco perche’ questi consigli saranno preziosi ….Ti eviteranno di perdere denaro.
Ecco la lista .
- Immobile al piano alto senza ascensore !Studi una Via ,ti metti di impegno e stabilisci che ad esempio la Via in questione ha un valore di 1000 euro a mq .Cominci a cercare affari e combinazione trovi una casa di 100 mq a 90,000 euro !!Wow e ‘ gia’ sotto prezzo !Sara’ un’affare .Bastera’ offrire 70000 euro e mi assicuro circa 30000 euro di guadagno .Ma la casa e’ un quinto piano senza ascensore e questo puo’ essere un grosso ostacolo alla rivendita.Chi cerca casa va a vedersele un po’ tutte prima di acquistare e quindi se in questa Via tu hai una media a mq di 1000 di immobili “misti” ossia piani bassi o immobili con l’ascensore e formuli un’offerta di 700 a mq per una casa al piano alto non e’ detto che tu abbia fatto un ‘affare .Infatti avresti dovuto sapere che se in media la gente e’ disposta a spendere 1000 euro a mq per un immobile medio in zona probabilmente per un piano alto senza ascensore spendera’ al massimo 800 al mq .Ecco quindi che tu credi di aver fatto una buona operazione ,ma poi sarai costretto a vendere la casa senza guadagnare perche’ l’hai acquistata al prezzo giusto e non con sconto.Quindi stai attento quando vedi annunci di immobili senza ascensore perche’ valgono sempre meno .
- Immobile all’ultimo piano senza ascensore :Stesso discorso di prima ,ma ancora peggio !!!Per arrivare in casa e’ una grossa fatica e poi gli ultimi piani hanno la problematica del tetto .Quando ci sono infiltrazioni tu sei il primo a subirne le conseguenze e prima che convinci gli altri condomini a rifare il tetto o a metterci una “pezza” passano almeno 3 mesi . ( Assemblea ,capitolati ,approvazioni ,inizio lavori ) .Se hai dentro un inquilino ti stressa ogni giorno perche’ gli piove in casa e prima o poi i rapporti si rovinano e rischi anche di non essere pagato .Quindi io vi consiglio di fare molta attenzione agli ultimi piani e per giunta senza ascensore.
- Piani terra senza sfogo esterno : Anche questi immobili sono da valutare con attenzione .Il prezzo e’ per forza inferiore ad altri immobili presenti nella Via con altre caratteristiche .Il piano terra senza giardino o cortile non e’ ambito perche’ non ha vantaggi ,ma solo problematiche di sicurezza e difficolta’ di stesura dei panni per esempio .Poca privacy ecc.Spesso coincidono con prezzi bassi e quindi ci si puo’ cascare facilmente.
Forse sono stato un po’ drastico con il titolo del post ,ma in conclusione se operi per lo short trading immobiliare ,stralci ,aste puoi valutarli ,ma devi sempre togliere almeno un 20% ancora rispetto all’offerta che vuoi fare e sconsiglio invece per chi investe per mettere a reddito di acquistarli perche’ hanno poca rivalutazione nel tempo .
Quindi scegli la tua zona di investimento ,studia a memoria i prezzi e poi attenzione a queste 3 tipologie di immobili .
Sicuramente eviterai di commettere i miei errori di “gioventu’ “.
Buon business da Franco
