Vuoi comprare un immobile all’asta occupato dall’esecutato o da suoi conoscenti e temi che ora possa danneggiarlo o peggio dargli fuoco? Sono casi rari ,ma a chi spetterebbe il risarcimento dei danni alla casa all’asta e quelli causati a terzi?
Se hai timore che questo possa accadere ,ti anticipo che e’ una paura “sacrosanta” e devi sapere come tutelarti nel caso tu sia lo sfortunato investitore.
Chi paga i danni??Aggiudicatario, Tribunale,Debitore ???
Per prima cosa voglio anticiparti che la perizia del C.t.u in questo caso non ti puo’ salvare in quanto parliamo di danni causati da terze persone.
Se vuoi sapere come proteggere il tuo investimento da difformita’ dell’immobile rispetto a quanto riportato in perizia entra nel gruppo aste free e troverai tantissimi consigli.
Per la responsabilita’ di danni causati all’immobile e/o a terzi occorre fare attenzione a 2 situazioni.
Aggiudicazione:
Se ti sei aggiudicato l’immobile all’asta,ma non hai ancora saldato il prezzo e non hai quindi ricevuto il decreto di trasferimento non sei ancora proprietario dell’immobile.
La responsabilita’ diretta e’ sempre di chi ha causato i danni in modo volontario o anche per guasti ,usura non imputabili alla volonta’ di chi occupa l’immobile.
Hai diritto quindi alla restituzione della cauzione e potrai trovare un altro immobile.
Decreto di trasferimento.
Se invece il decreto di trasferimento e’ stato emesso tu sei a tutti gli effetti proprietario dell’immobile.
Sei responsabile per danni causati da terzi nel tuo immobile e anche per i danni ai vicini e delle parti comuni.
E’ vero che in caso di atti vandalici o dolosi nell’immobile chi li compie e’ soggetto ad azione legale e civile ,ma sara’ per te molto difficile ottenere un risarcimento da persone che non hanno denaro o proprieta’ aggredibili.
2 soluzioni ” obbligatorie”!!!
Azione commerciale
Nei miei corsi dal vivo e on line ,la prima cosa che consiglio agli investitori e’ di usare l’astuzia ed essere commerciali con il debitore.
Occorre presentarsi e comunicare che non c’e’ nulla di personale e che stavi cercando casa da molto tempo.
Ti dispiace della loro situazione e che sei disponibile ,se avessero bisogno a dare una piccola buona uscita per agevolare il trasloco.
In questo incontro e’ possibile farsi anche un’idea di chi sia questo debitore e se risulta essere una persona aggressiva.
Questo step deve avere come unico obiettivo avere una moneta di scambio e dare un modo “economico” per demotivare l’esecutato a non fare danni in casa o a portarsi via porte ,distruggere finestre o lasciare l’acqua aperta tutto il giorno ( se il riscaldamento e’ centralizzato …sei rovinato con l’acqua calda visto quanto costa oggi il metano).
Assicurazione.
Con poche centinaia di euro e’ possibile sottoscrivere una polizza danni a persone o cose con un certo massimale!
Anche se ti capitasse di trovare un debitore “per bene” non e’ detto che una sigaretta o un corto circuito possa creare seri danni alla casa e agli immobili confinanti.
Quindi una bella polizza con un massimale di 1.000.000 di euro ( compreso i terzi) e’ piu’ che sufficiente per dormire sonni tranquilli.
Un ‘ultima cosa!!!
Devi avere nel contratto anche la condizione ” atti vandalici” altrimenti se il danno e’ causato volontariamente non sei coperto.
Sono polizze simili a quelle che si fanno per chi da in locazione un immobile.
Utilizzando queste 2 strategie ,spenderai un po’ di piu’ ,ma prova ad immaginare come possa trasformarsi in un incubo il tuo investimento immobiliare nel caso possa accadere un evento di questo tipo.
Ti aspetto nel mio gruppo Aste dove troverai centinaia di metodi e malizie per proteggere i tuoi investimenti all’asta.
Buon business.
Francesco Gentile
Buon business da Franco
